전세대출심사 강화, 서민들을 위한 대책은?

[사진-픽사베이]

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[이코리아] 정부가 올해 하반기부터 전세대출 대출 심사를 강화하기로 했다. 전세의 월세화 현상이 가속될 전망이 나오는 가운데 서민 주거 부담 완화 정책이 필요하단 소리가 나온다.

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9일 국토교통부는 올해 1분기 중 현재 100%인 HUG와 서울보증보험의 전세대출 보증 비율을 HF 수준인 90%까지 낮출 예정이라고 밝혔다.

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현재 전세대출을 원하는 세입자는 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험의 보증을 통해 전세대출을 받는다. HUG는 세입자의 소득이나 기존 대출 여부를 따지지 않고, 임대보증금의 80% 이내에서 수도권은 최대 4억 원, 지방은 최대 3억 2천만 원까지 보증을 제공한다. 이는 서민과 저소득층이 전세자금 대출을 가능하도록 지원하며, 저소득층의 주거비 완화를 위한 것이다.

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그러나 세입자가 대출금을 갚지 못할 때도 HUG가 이를 대신 전액 상환해주는 사례가 늘어나다 보니 이러한 전세 대출구조가 대출을 늘려 전세가는 물론 집값 상승까지 부추긴다는 지적을 받아왔다. 국토연구원은 지난 12월 발간한 국토정책 브리프에서 “전세대출 증가는 전세 수요를 증가시켜 전셋값을 높일 수 있고, 전세대출 보증이 3.8% 증가할 때 전셋값은 연간 8.21% 오른다”라고 분석했다. 또한 “전세대출 증가하면 임대인은 갭투자로 주택을 구매하기 더 수월해져 매매 수요도 증가할 수 있다”라고 밝혔다.

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이에 정부는 하반기부터 세입자의 소득과 기존 대출을 바탕으로 HUG 전세대출 보증 한도를 HF처럼 세입자의 소득과 기존 대출을 고려해 보증 한도를 조정할 방침이다. 수도권의 보증 비율을 90% 이하로 축소하는 방안도 검토 중이라 알려졌다. 국토부 관계자는 “대출 심사를 더욱 까다롭게 해 상환 능력을 고려하지 않는 무분별한 대출을 줄이자는 취지”라고 설명했다.

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보증 한도가 조정이 되면 수도권의 전세 4억 원짜리 아파트의 경우 세입자는 전세 금액의 80%인 3억 2천만 원까지 HUG 보증을 통해 전세대출을 받을 수 있었다. 하지만 HUG 보증 한도가 대출액의 90%로 낮아지면서 HUG 보증을 통한 대출 가능 액수가 2억 8800만 원으로 축소된다. 세입자의 소득과 대출 등을 평가해 소득 대비 기존 대출이 과도한 경우는 보증 한도가 더 줄 수 있다. 이렇게 되면 돈을 빌려주는 은행 입장에서 부담하는 위험이 더 커지기 때문에 대출 심사가 더 깐깐해지고 금리가 오를 수 있다.

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전세의 월세화 현상의 가속화도 예측된다. 안그래도 빌라뿐만 아니라 아파트에서도 보증금을 줄이고 월세를 받는 사례가 늘어나고 있다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 월세지수는 지난달 기준 120.9로, 전년(112.2) 대비 7.9% 상승했다. 지난해 3월부터 11개월째 상승세다. 월세가 오르면서 전월세 전환율도 오르고 있다. 서울 아파트의 전월세 전환율은 지난달 4.14%로, 지난해 10월 이후 넉 달째 오르고 있다.

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전세대출이 줄어들면 세입자가 목돈을 마련하기 더욱 어려워지면서 월세 수요가 늘어날 가능성이 커진다. 이는 결국 서민층의 주거비 부담 증대로 이어질 것이라며 저소득층을 위한 정책이 필요하다는 목소리가 나온다.

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국토연구원은 임차인 주거비 완화를 위해 전세자금대출 공적 보증 대상을 저렴한 전세주택에 집중하여야 한다고 제안한다. 오민준 부연구위원은 “전세자금대출 보증은 저렴한 전세주택에 우선 적용하고 이자와 보증료를 단계적으로 인하하는 정책이 검토되어야 한다”라며 “전세자금대출보증은 상대적으로 저렴한 전세에 적용될 때 주거비 완화효과가 더욱 크므로 서민과 중산층 주거안정을 위해 저렴한 전세 주택에 우선 적용하고, 임차 가구의 경제적 수준을 고려하여 서민과 중산층에 이자율과 보증료를 단계적으로 인하해야 한다”라고 말했다.

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국토부 관계자는 “보증 비율이 낮아지더라도 세입자들이 전세 계약을 맺는 데 어려움이 없도록 제도를 설계하고, 충분한 유예기간도 두겠다”라고 밝혔다.

 

 

 

유호경 기자

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