지방 준공 후 미분양주택 LH 매입안, 실효성 있을까

[사진- 서울 도심 아파트단지의 모습. 출처-뉴시스]

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[이코리아] 전국의 미분양아파트가 12년 만에 최다치를 기록하고 있다. 신고되지 않은 미분양주택도 있어 건설업계에선 국내 미분양주택이 이미 10만 가구를 넘을 것이라고 예상하고 있다.

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국토교통부에 따르면 전국의 미분양주택은 지난해 12월 말 기준 7만173가구로 집계됐다. 미분양 물량은 급격한 금리 인상과 유동성 축소에 따른 분양가 상승, 공급 과잉 등의 요인으로 인해 이미 2022년 하반기 이후부터 증가 추세를 보였다. 2021년 12월에 1만 7710가구에서 2022년 12월에 6만8148가구로 급격히 늘어나더니 이후 2023년 12월에도 6만2489가구에 머물다가 지난해 급증했다.

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국토연구원 주택·부동산연구본부 황관석 부연구위원은 ‘미분양주택 위기 단계별 정책 대응 방향’ 보고서에서 “전국 기준으로 9.9만 호 이상의 미분양주택이 집계되면 위험진입단계에 해당한다”라며 “미분양주택 매입 시 취득세·양도세 감면 등 수요자 지원을 강화하고 특히 민간 임대 리츠의 경우 취득세, 종합부동산세 등의 과도한 세 부담으로 사업 추진이 어려운 상황이기 때문에 세제 감면 정책 지원이 필요하다”라고 말했다.

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정부는 19일 관계부처 합동으로 민생경제점검회의를 열고 ‘지역 건설경기 보완 방안’을 발표했다. 지방의 준공 후 미분양 아파트를 한국토지주택공사(LH)가 매입하는 방안이다. LH가 분양가보다 낮은 가격으로 지방 준공 후 미분양 3000호 직접 매입하고, 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 범위 및 비율은 4~5월 중 결정한다. 또 3월 중으로 책임준공 개선방안 발표하기로 했다.

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지방의 중소 건설사들은 미분양 매입 자체는 숨통이 트일 만한 대책이라고 평가하면서도 지방 아파트 수요를 끌어낼 금융·세제 혜택이 빠진 것에 아쉬움을 보였다. 업계는 “악성 미분양 아파트를 LH가 사들이겠다는 것은 진일보한 부분”이라면서도 “지방 아파트에 대한 수요를 끌어낼 양도세·취득세 완화 등의 세제 감면과 스트레스DSR 3단계 한시 미적용 등이 빠지거나 확정되지 않은 것이 아쉽다”라고 지적했다.

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금융 당국은 지방 DSR 완화가 필요하다는 지적에 반대하는 입장이다. 김병환 금융위원장 18일 국회 정무위원회에서 “(DSR 완화가 아니라) 보다 실효성 있는 정책들을 먼저 해 보는 것이 바람직하다”라고 말했다.

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김 위원장은 “DSR의 경우 굉장히 어렵게 정착시키고 있는데 뒤로 빼는 순간 정책 신뢰성 문제가 분명히 생길 것”이라며 “현장 이야기도 들어봤는데 일단 실효성 측면에서 DSR 때문에 미분양주택을 못 사느냐 하면 그렇지 않다”라고 말했다.

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학계에선 미분양물량에 대해 다양한 의견을 보이고 있다. 최성진 한양대 경영대학 교수는 ‘최근 중국 정부의 부동산 부양책과 한국부동산에 주는 시사점’이란 칼럼에서 미분양 사태를 해결하려면 구조적인 문제를 먼저 바로잡아야 한다고 말한다. 최 교수는 “지난 수십 년 동안의 빠른 경제발전과 함께 상승한 중국의 부동산 가격은 도시노동자와 중산층의 평균 수입으로는 도저히 구매 불가능한 수준으로 올랐다”라며 “이는 중산층이 주택을 구매할 수 없게 만들어 부동산 시장의 회복을 더디게 하고 있으며, 2023년 기준 미분양주택의 규모가 약 6500만 채에 이르기까지 증가했다.”라고 말했다.

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최 교수는 “중국은 주택담보대출 금리를 낮추고 기존 대출의 이자율을 재조정하는 등의 조치를 단행했지만, 이는 근본적인 수요회복보다는 일시적인 부양 효과에 불과하다는 평가를 받고 있다”라며 “이는 일본의 부동산 폭락과 유사한 경로를 밟을 수 있으며, 한국부동산 시장도 일본과 중국의 사례와 비슷한 모습을 보인다. 구조적인 문제를 해결하지 못하면 장기적인 위기는 피하기 어려울 것”이라고 경고했다.

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최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 미분양 물량을 정부가 발표한 고령화 주거 대책인 ‘실버스테이’로 활용하자고 제안한다. 최 교수는 “정부는 올해 1500가구 규모의 실버스테이를 공급할 계획이지만, 현재까지 공급된 노인복지주택과 고령자복지주택이 1만3000여 가구에 불과하다”라며 “기존 악성 미분양 등을 건설사가 도산하지 않을 최소한의 수준에서 매입하고 이를 매입임대주택이나 실버스테이로 활용해야 한다”라고 말했다.

 

 

 

 

유호경 기자

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