리츠 활성화 위해 대못 뽑는 정부, 전문가 전망은?

 

김규철 국토교통부 주택토지실장이 17일 세종시 정부세종청사에서 리츠(REITs) 활성화 방안을 설명하고 있다. 사진=뉴시스

 정부가 부동산 시장 안정과 부동산 산업 선진화를 위해 '리츠(REITs)'를 활성화한다. 리츠가 투자할 수 있는 자산이 시니어 주택과 의료·상업 복합시설이 결합한 헬스케어타운과 데이터센터, 태양광·풍력발전소 등으로 확대된다. 

 

18일 국토교통부에 따르면 정부는 지난 17일 경제관계장관회의에서 이같은 내용의 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안'을 발표했다. 지난 2001년 도입된 리츠(REITs)는 여러 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 이익을 나눠주는 부동산 투자신탁 회사다.

 

국내 리츠 자산 규모는 약 98조 원(상장 리츠 16조원)으로 지난 5년간 약 2배 성장했지만, 최근 고금리 상황 등으로 성장세가 둔화되는 추세였다. 또 투자 대상이 주택·오피스(76%)에 집중돼 있고 일본(상장 리츠 수 60개, 시가총액 152조원), 싱가포르(39개, 93조원) 등에 비해 규모가 작은 편이다. 

 

이에 정부는 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도록 '프로젝트 리츠'를 도입하기로 했다. 지금은 리츠를 활용해 부동산을 개발하려면 변경 인가, 공시, 주식 분산 등의 규제가 뒤따르기 때문에 프로젝트금융투자회사(PFV)를 세워 개발한 뒤 리츠가 인수해 운영하는 방식을 쓰고 있다. 

 

정부가 부동산 개발 때 리츠를 앞세우려는 이유는 프로젝트파이낸싱(PF)보다 자기자본비율이 높아 안전한 개발이 가능하기 때문인 것으로 풀이된다. 

 

이를 위해 기존 리츠와 달리 개발 단계에서는 인가 없이 등록만으로도 사업을 진행할 수 있도록 해, 부동산 개발 사업의 지연을 최소화할 수 있도록 했다. 다만 리츠를 운영하는 단계에서는 투자자 보호를 위해 기존 리츠처럼 인가를 받아야 한다. 

50%로 정해진 1인 주식에 투자한도 제한도 없앤다. 

 

운영 단계와 동일한 수준으로 요구됐던 개발 단계 57개 항목의 공시·보고 의무 역시 프로젝트 리츠의 경우 투자보고서 1건만을 보고하도록 해 부담을 줄이고, 주식 30% 공모 의무도 준공 후 2년에서 5년으로 늘렸다. 

자료=국토교통부

정부는 기존에 주택·오피스 등으로 쏠렸던 투자대상 역시 헬스케어, 데이터센터 등으로 다양화할 방침이다. 

 

지금은 리츠가 부동산투자회사법령에 열거된 자산에만 투자할 수 있는 '네거티브 방식'이지만, 헬스케어, 테크 등 국토부가 승인하는 자산에 폭넓게 투자할 수 있도록 하반기 중 관련 시행령을 개정한다. 

 

국토부는 리츠가 시니어주택을 개발·운영하면서 의료 등 관련 서비스까지 제공하는 헬스케어리츠를 내년까지 3곳 이상 공모할 예정이다. 2·3기 신도시 내 택지를 활용하고, 2030년까지 총 10곳 공모를 추진한다. 

 

인공지능(AI) 시대 필수 시설인 데이터센터와 태양광·풍력발전소 등 청정에너지 자산 투자도 허용한다. 

 

현재 관련법이 이익의 90%를 주주에게 의무 배당하도록 의무화하고 있지만, 주주의 동의를 받은 경우에 배당금을 부동산 매입 등에 사용할 수 있도록 하는 내용을 담은 관련법 개정안도 올해 하반기 중에 발의할 방침이다. 

 

정부는 리츠에 투자하고자 하는 투자자들에게 보다 정확한 정보를 전해주기 위해, 관련 데이터베이스를 직접 들여다볼 수 있는 ‘리츠 정보시스템’도 개편하기로 했다. 

 

그렇다면 시장 전문가들의 의견은 어떨까. 

 

전문가들은 ‘프로젝트 리츠’를 통해 데이터센터나 헬스케어 관련해 기초자산을 다양하게 만드는 것은 긍정적이나 일반 소비자에게까지 리츠 투자가 활성화될지는 확실치 않다는 의견이다. 

 

국민에게 높은 배당을 주는 리츠 ‘대중화’를 이루려면 사모용보다는 공모용이 많아야 소비자들이 트레이딩 시스템에 접속해 실제 상품 투자를 할 수 있지만 우리나라는 공모용 비중이 작기 때문이다. 

 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 18일 <이코리아>와 한 통화에서 “소액투자 관련해 간접투자 상품을 늘리고 주택·오피스에 집중돼 있는 리츠 자산구조를 데이터 센터나 헬스케어 등 기초자산을 다양화한 점에서 긍정적으로 본다”고 말했다. 

 

함 랩장은 또 “PF대출 연착륙에도 일부 도움이 될 것 같다”며 “입주량이 줄면서 전세시장 불안도 있었는데 그런 부분에 있어서 이제 공공지원 민간임대 리츠 확대도 해서 임대차 시장 안정도 꾀하고, 또 본 PF로 전환되지 못하는 PF 연착륙에 일부 도움을 줄 수 있는 것에 리츠를 활용하는 것은 잘 하는 것 같다”고 평가했다. 

 

그러면서 “결국 국민에게 높은 배당을 주는 리츠 ‘대중화’를 이루려면 사실 사모용보다는 공모용이 많은 사람들이 실제 트레이딩 시스템에 접속해 상품 투자를 하게 만드는 것”이라며 “그런데 우리나라는 공모용 리츠 비중이 굉장히 작다. 결국엔 리츠에 공모형을 늘려야 대중화도 늘릴 수 있다”고 덧붙였다. 

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “리츠가 부동산자산의 개발에 적극적으로 참여할 수 있도록 관련 절차 등을 간소화한 동시에 비주택 사업에 대한 보증체계 강화 및 투자자보호를 목적으로 주식공모시기를 기존보다 더 길게 변경한다는 점 등은 긍정적”이라고 평가했다. 

 

이 연구위원은 “PF사업장에 대한 공공지원 민간임대 리츠 도입 추진, 미분양 CR리츠 도입 등은 어떤 식으로 운영해도 결국은 우량 사업장 중심으로 투자가 집중될 수 밖에 없다”며 “수익창출이 민간사업의 최우선 목적이기에 미분양문제 또는 건설경기를 획기적으로 해결·개선하는 수단이 아니다. 시장참여자들에게 선택의 기회를 넓혀주는 정도로 봐야 할 것”이라고 평가했다.

 

이어 “지난 십수년 이상 리츠가 활성화되지 않았던 이유는 일반 소비자가 참여할만한 유인이 공급자·소비자에게 모두 크지 않았기 때문”이라며 “앞으로의 운영추이를 지켜볼 필요가 있다”고 전했다. 

 

 

 

윤수은 기자

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