전문가가 조언하는 전세사기 예방법

[사진-전세사기범 엄벌 촉구 기자회견, 출처-참여연대]

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[이코리아] 본격적인 봄 이사 철을 앞두고 집을 알아보는 수요가 증가하고 있다. 2023년 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」이 시행됐고, 2년여의 세월이 흘렀지만, 여전히 피해 보상은 더디다. 전세 사기에 대한 시민들의 불안은 여전하다.

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예방부터 피해 구제까지 법률 지식과 신속한 조치가 절실하다는 목소리가 나온다. 이에 <이코리아>는 부동산 전문 변호사에게 전세 사기를 예방하는 방법에 대해 문의했다. 15여 년간 부동산 분쟁을 다뤄온 엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 “전세 계약 전, 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것만으로도 전세 사기의 90%는 사전에 걸러낼 수 있다.”라고 말한다.

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전세사기 예방의 첫걸음은 ‘임대인의 부동산 재산 상태부터 철저히 확인하는 것’이다. 엄 변호사는 “등기부등본, 전입신고, 확정일자, 그리고 전세보증금 반환보증 가입 여부만 체크해도 웬만한 사기는 막을 수 있다. 임대인의 재산 구조나 부채가 불투명하면, 아무리 조건이 좋아 보여도 계약을 서두르지 말아야 한다.”라고 조언한다. 등기부등본을 떼어보고 근저당권이나 선순위 전세가 지나치게 많다면 일단 의심해야 한다는 것이다. 전세계약 당시 이른바 ‘깡통전세’가 의심된다면, 계약을 재검토하거나 보증금 규모를 조정해야 안전하다.

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실제 상담 사례 중에 등기부상 수십 건의 근저당이 잡힌 빌라를 전세로 들어가려다 본인 의뢰를 통해 계약을 포기해 피해를 면한 경우도 있었다. 엄 변호사는 “겉으로는 집이 번듯해 보여도 실제로는 빚만 잔뜩 떠안은 집이 적지 않다”라며 “임대인의 부채 규모는 임차인이 실질적으로 확인하지 않으면 절대 알 수 없다”라고 설명했다.

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만약 전세보증금을 되돌려 받을 수 없는 상황이라면 임차인은 어떻게 해야 할까? 전세보증금 반환보증에 가입했다면 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에 사고 접수를 한 후, 보증기관을 통해 대신 보증금을 돌려받을 수 있다. 추후 공사나 보험사가 임대인에 대한 구상권 청구를 진행하면 비교적 빠른 회수가 가능하다.

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세입자는 전세 계약기간 종료 후 1개월까지 정당한 사유없이 보증금을 돌려받지 못했거나, 전세 계약기간 중 전세 목적물에 대해 보증금을 반환받지 못한 경우 주택도시보증공사(HUG) 영업점에 사고통지서를 제출해야 한다. 이후 HUG가 적정성 확인을 하고 대위변제 증서 등의 서류를 제출하고 임대한 집을 비워주면 미반환 보증금액을 수령할 수 있다.

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다만, 보험에 가입했다고 바로 보증금을 회수할 수 있는 것은 아니다. 집주인이 사망한 경우엔 상속절차를 밟게 되는데 친족이 상속을 거부한다면 세입자는 향후 법원이 상속재산 관리인을 지어할 때까지 기다려야 하므로 시간이 걸릴 수 있다.

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전세보증금 반환보증에 가입하지 않았다면 형사·민사재판을 병행하는 것이 효과적이다. 엄 변호사는 “형사와 함께 전세금반환소송 등의 민사를 병행하는 것이 중요하다”라며 “전세금 반환 의사와 능력이 처음부터 없었던 임대인이라면, 사기죄로 고소해 형사처벌을 구해야 하고, 임대인을 상대로 전세보증금 반환청구 소송(민사)을 제기해 승소 판결을 받아두면, 강제집행 등을 통해 금전 회수를 노릴 수 있다.”라고 조언했다. 형사고소로 인해 임대인이 압박을 느껴 합의나 반환 협상을 타진해 오는 상황을 만들기 위함이다.

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임차인은 계약서, 임대인과의 통화·메시지 기록 등을 빠짐없이 확보하고, 임대인의 재산 보호 조치(가압류, 임차권등기명령 등)도 동시에 고려해야 한다. 특히 대항력과 우선변제권을 유지하려면 주소 이전을 함부로 하면 안 된다. 엄 변호사는 “임대인에게 실제 재산이 남아 있는지 꼼꼼히 확인한 뒤, 신속하게 대응에 나서야 전세금반환소송 기간이 짧아진다”라고 조언했다.

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보증금을 돌려받지 못한 상황에 공인중개사의 잘못도 포함되어 있다면 해당 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있다. 서류상 근저당권, 선순위 임차인에 대한 설명이 사실과 다르게 기재되어 있는 경우 손해배상청구소송의 주요 증거로 작용될 수 있다.

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공인중개사가 이를 배상할 수 있는 여력이 안 될 때 한국공인중개사협회에 공제금 청구도 가능하다. 「공인중개사법」에 따르면 ‘개인 공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인해 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 손해를 배상할 책임이 주어진다’라고 명시하고 있다.

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[사진-엄정숙변호사, 제공-법도종합법률사무소]

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유호경 기자

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