'기업 참여하는 20년 장기임대주택' 실효성은?

박상우 국토교통부 장관(사진 중앙)이 28일 오전 서울시 삼각지역에 위치한 한 공공지원민간임대주택에 방문해 리츠 주도로 공급된 민간임대주택의 운영 상황을 직접 시찰하고, 리츠 및 보험업계가 참여하는 최장 20년의 장기민간임대주택 유형을 새롭게 소개하고 있다. 사진=국토교통부

정부가 주거안정 대책으로 기업을 참여시키는 20년 장기임대주택 공급 모델을 추진하기로 했다. 기존 전·월세의 대부분이 비등록 임대사업이라 전세사기 등의 위험성도 큰 만큼, 안정적인 자금을 가진 기업들에게 혜택을 줘서 임대주택 사업 참여를 유도하겠다는 것이다. 

 

29일 국토교통부에 따르면 정부는 지난 28일 오전 서울정부청사에서 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용의 ‘서민·중산층·미래세대 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안’을 발표했다. 

 

이번 신유형 장기민간임대주택 공급방안은 부동산투자회사, 리츠(REITs·부동산투자회사)와 같은 법인이 단지별 100가구 이상의 대규모로 임대 주택 20년 이상 임대하는 형태로, 일본·미국처럼 기업이 주도하도록 규제를 최소화하는 것이 핵심이다. 

 

국토부는 “일본, 미국 등 주요국의 민간임대주택시장은 정부 정책지원과 안정적 수익처에 대한 기업 투자수 요 등이 결합하면서 ‘대규모 장기임대기업’ 중심으로 운영되고 있다”고 밝혔다.

 

특히 일본은 지난 2000년 과도한 임차인 보호 폐지와 J-리츠(Reits) 도입, 임대주택 상속세 최대 50% 및 보유세 감면 등 임대주택에 대한 세제혜택 지원의 제도개편을 통해 임대업 수익성을 높여 대형화 계기를 마련했다. 그 결과 전체 임대주택의 60% 이상을 임대전문기업이 운영하고 있다.

 

반면 우리나라의 경우 현행 '민간임대주택에 관한 특별법'상 등록임대주택은 과도한 임대료 규제로 인해 기존 임대주택은 매각 등을 통해 재고가 소멸할 수밖에 없고 규모 있는 임대전문기업의 신규 출현이 어려운 상황이다. 

 

우선 법인의 대규모 장기임대 운영을 어렵게 하는 과도한 임대료 규제 및 법인 중과세제를 완화하고, PF 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택, 부지공급 및 도시계획 완화 등 지원책도 마련했다.

 

또한 기업의 목표와 여건에 적합한 비즈니스 모델을 선택할 수 있도록 사업모델을 다양화(자율형·준자율형·지원형)하고 사업모델별 공적의무와 인센티브를 균형적으로 차등화하여 사업자의 선택권을 확대했다. 자율형의 경우엔, 기존 임대료 규제를 완화하고 해당 지역 주거비 물가상승률을 넘어선 안 된다는 규제도 없애기로 했다. 특히 임대사업자 희망에 따라 청년, 신혼부부, 고령자 등을 위한 다양한 맞춤형 특화서비스 결합도 가능해진다. 

 

유형별 임대료 증액 기준을 지키는 사업자에게는 법인 중과세 배제 혜택을 준다. 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산, 법인세 추가 과세(20%)에서 배제한다. 기업형 장기임대 사업자가 도심 민간 부지를 원활하게 확보할 수 있도록 개인 토지주가 부지를 매각하면 양도세를 감면(10%)해주고, 법인 소유 토지 매각 때는 법인세 10%포인트 추가 과세에서 배제한다. 

 

법인 임대사업자 간 임대주택 거래 규제도 푼다. 장기투자에 적합한 보험사도 참여를 위한 제도적 기반을 제공하고 적절한 시기에 사업자 변경을 통해 수익실현할 수 있도록 5년 이상 임대 운영 후 임대주택 전체를 포괄적으로 넘기면 넘겨받은 사업자가 기존 세제 혜택을 받을 수 있는 '포괄양수도'를 허용한다. 또 임차인과 수익을 공유할 수 있도록 공모 임대리츠에 임차인 우선 참여도 허용할 방침이다. 

 

노후 공공청사 등을 임대주택으로 복합개발해 공급하는 방안도 추진한다. 국토부 주관으로 기재부와 행안부, 지자체, 그리고 사업 시행자 등이 직접 참여하는 ‘공공시설 복합개발 추진 협의회(가칭)’를 출범시키고, 30년 이상 노후화된 공공청사나 폐교 예정 학교부지 등에 대해 임대주택 등과의 복합개발 검토를 의무화함으로써 일련의 추진 과정을 체계화하는 것이 이번 공급 방안의 골자다. 

 

이를 위해 대상 부지를 '국토계획법' 상의 입체복합구역으로 지정, 용도지역의 변경 없이도 용적률을 최대 200%까지 완화해 국･공유부지의 활용도를 높인다. 역세권이나 공영주차장을 활용할 수 있는 경우에는 주차장 기준도 대폭 완화하는 방안도 함께 포함됐다. 이를 통해 공급되는 공공임대주택은 복합화하는 시설의 기능과 입지를 고려해 '영유아 양육가구', '문화예술인', '취업(창업)준비청년' 등으로 특화해 미래세대에 공급한다.

 

정부는 오는 2035년까지 10만 가구의 장기임대주택을 공급한다는 목표다. 다만 이를 위해서는 민간임대주택법 개정안이 국회를 통과해야 한다. 정부는 국회, 관계부처와 긴밀히 협의해 후속조치를 신속하게 이행하겠다는 방침인데, 민간 사업자의 참여를 얼마나 이끌어낼 수 있을지가 관건이 될 전망이다. 

 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 29일 <이코리아>와 한 통화에서 “현 민간임대시장의 임대인이 대부분 2~3채 내외의 주택을 운용하는 영세성을 갖고 있다는 점에서 100세대 이상의 기업형 민간 임대 양성을 통해 양질의 장기거주가 가능한 임대주택 제고를 확보한다는 점에서 민간이지만 준공공 임대 역할이 기대된다”고 평가했다. 

 

함 랩장은 이어 “자금조달도 리츠 등을 활용해 배당하면 배당을 노린 투자자를 유입시켜 부동산 관련 간접 투자 상품을 늘릴 수 있다는 장점도 있다”며 “건설 및 시행사 입장에서도 선분양 등 분양형 위주의 건설문화가 경기변동에 취약하다는 면에서 임대수익을 목적으로 장기 운영하는 주거상품 개발을 유도할 수 있을 것으로 본다”고 설명했다. 

 

그러면서 “다만 관련한 입지는 지방보다는 임대수요와 인구가 집중된 수도권 역세권 위주로 집중될 가능성이 높아 보이고 양질의 부지 확보가 많이 되어야 사업성공률도 높아질 거라 본다”고 전망했다. 

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “그간 한국에서 리츠가 활성화되지 못했던 이유 등을 감안하면 보험사 등의 투자를 이끌어내겠다는 것은 적절하다”고 말했다. 

 

이 연구위원은 “다만 자금투자와 임대주택의 운영은 서로 다른 역량을 필요로 한다. 그렇기에 자본력을 갖춘 사업자(대기업 포함)를 장기임대시장에 참여시키는 것도 생각할 수 있다. 그렇게 되면 브랜드 아파트, 임차인 관리 등의 여러 사안이 충족된다”면서 “더 나아가서는 해외 사례처럼, 사업발굴-토지매입-설계-시공-임대-유지관리 등을 1개 회사가 모두 맡는 것도 고려할 수 있지만 국내에서는 설계·시공 겸업제한이나, 대기업이 임대업을 하는 것에 대한 사회인식 같은 제약요건이 있다”고 덧붙였다. 

 

이 연구위원은 또 “임대시장의 모든 주택을 공공임대로 대체할 수 없는 것처럼, 법인사업자의 임대주택만으로 대체하는 것도 현실성이 떨어진다”면서 “결국 개인과 법인의 임대주택이 혼재하는 것이 자연스러우므로, 다주택자에 대한 규제가 함께 논의되어야 한다”고 전했다. 

 

윤수은 기자

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