깡통전세 걱정없는 '한국형 리츠' 영끌없이 내집 마련?

사진은 서울 도심 아파트단지의 모습. 사진=뉴시스

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[이코리아] 정부가 대출 없이도 주거 문제를 해결할 수 있는 새로운 제도, ‘한국형 리츠(부동산투자회사, REITs)’의 도입을 준비하고 있다.

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국토교통부는 최근 리츠를 활용한 주택 소유 및 임대 활성화 방안을 마련하기 위해 연구용역을 발주했다. 정부가 한국형 리츠를 추진하는 배경에는 가계대출 급증에 대응하기 위해서다. 한국은행에 따르면 2024년 말 기준 부동산 신용 규모는 1,932조5천억 원으로 전체 민간신용의 49.7%에 달한다.

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명목 국내총생산(GDP) 대비 부동산 대출 잔액의 비율도 2017년 13.1%에서 2023년 말 24.1%로 높아졌다. 이는 생산적인 기업 투자나 혁신산업보다 자금이 부동산 매입에 과도하게 몰리고 있음을 의미한다.

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한은 최용훈 금융시장국장은 지난 3일 ‘부동산 신용집중 공동 정책 콘퍼런스’에서 “부동산으로의 신용 쏠림은 소비 위축, 자본 생산성 저하 등을 통해 경제 성장에 부정적 영향을 미칠 가능성이 있다”라며 “대내외 충격 발생 시 부동산 가격 급락에 따른 급격한 차입축소(부채정리)가 나타나면서 금융시스템 리스크와 실물경제의 위축으로 이어질 수 있다”라고 경고했다.

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한국형 리츠는 부동산투자회사가 아파트를 공급하면, 주택 수요자가 해당 아파트의 지분 일부를 매입하고 나머지 지분에 대해서는 월세를 내며 거주하는 방식이다. 구조는 반전세와 유사하지만, 수요자는 시간이 지남에 따라 지분을 추가로 확보할 수 있어 월세 부담을 점차 줄일 수 있다. 또 집값이 상승하면 본인이 보유한 지분만큼 시세차익도 기대할 수 있다는 점에서 투자성과 실거주를 동시에 추구할 수 있는 모델로 평가된다.

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한국형 리츠는 특히 청년·무주택자에게 기존과는 다른 ‘새로운 주거 사다리’를 제시할 수 있다는 점에서 주목된다. 지분 일부만 매입하고 입주할 수 있어 초기 비용 부담이 낮고, 거주와 동시에 투자자로서 집값 상승에 따른 수익을 기대할 수 있다. 이후 지분을 되팔거나 점차 늘려가며 실질적인 주택 소유로 나아갈 수도 있다.

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또한 리츠는 투명한 금융구조와 감시 체계 아래 운영되기 때문에, 불안한 전세 사기나 깡통전세 같은 위험에서도 비교적 안전하다는 점도 장점이다.

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그러나 전문가들은 리츠가 단기적인 시장 수요나 정치 흐름에 흔들리지 않고, 장기적이고 안정적인 주거 모델로 자리 잡기 위해선 사회적 공감대 형성과 법·제도적 기반 마련이 필수적이라고 강조한다.

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한국형 리츠가 수익을 내려면 일정 수준의 임대료 수익이 필수적인데, 이를 위해서는 서울과 수도권 주택을 저렴하게 구매해야 하기 때문이다. 또, 집값이 하락하면 투자 손실이 발생할 수 있고, 지분을 원하는 때 원활히 매각할 수 있다는 보장도 없다. 지분을 쌓아가는 구조가 결국 또 다른 형태의 월세 부담으로 이어질 수 있다는 지적도 있다.

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정부는 이런 현실적 제약을 보완하기 위한 제도를 설계 중이다. 국토교통부는 개발 가능성이 큰 지역의 주택을 리츠가 저렴하게 매입할 수 있도록 지원하거나, 재건축 과정에서 공급되는 임대 물량을 리츠가 확보하는 방안을 검토 중이다. 세제 혜택, 우선 입주권 부여 등 다양한 인센티브 제공 방안도 논의되고 있다.

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한국형 리츠가 초기 정착 과정에서 어떤 제도적 지원이 필요한지는 일본의 사례를 보면 알 수 있다. 일본은 2000년에 ‘J-REITs’ 제도를 도입하여 부동산 자산의 유동화를 촉진하고 있다. 이 제도는 소액 투자자들이 오피스, 상업용 건물 등에 분산 투자할 수 있는 기회를 제공하고 있다.

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J-REITs는 법인세 면제, 등록면허세 면제, 취득세 감면 등의 세제 혜택을 통해 조기 정착을 유도하였으며, 이를 통해 부동산을 보유한 기업들이 자산 유동화를 시작할 수 있는 계기가 되었다.

 

 

 

유호경 기자

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