전세사기피해지원특별법 시행 1년, 무엇이 달라졌나

[사진-여덟번째전세사기희생자추모행진, 출처-참여연대]

 

얼마 전 전세사기 피해자가 여덟 번째로 세상을 떠났다. 피해자는 시간이 지날수록 늘어가는데 피해복구는 더디다. 이에 전세사기 피해가 일어나지 않도록 예방하는 정책이 선행되어야 이러한 악순환을 끊을 수 있다는 목소리가 나온다. 

 

지난해 6월 「전세사기피해지원특별법」이 시행되면서 전세사기피해지원회가 만들어졌는데, 지난 27일 기준 위원회가 가결한 전세사기 피해자는 누적 1만7060명이었다. 국토교통부는 2025년 5월까지 3만6000명으로 증가할 것으로 추산하고 있다. 

 

이에 국토연구원의 윤성진 부연구위원은 전세제도의 취약성을 점검하고 보완하기 위한 방안을 모색할 필요가 있다고 강조한다.

[사진-임차인 불안의 파급효과와 악순환 고리, 출처-전세사기피해지원 및 예방을 위한 주요과제]

 

현재 전국 아파트 전세가격은 53주째 고공행진 중이다. 전셋값이 오르면서 전국 아파트값도 같이 상승하고 있다. 윤 연구위원은 이러한 현상의 이유 중 하나로 저층주거지 전세에 대한 임차인의 불안이 확산되었기 때문이라고 분석한다. 윤 연구위원은 <이코리아>와의 통화에서 “현재 진행중인 전세가격 급등 현상은 임차인 입장에서 보증금 반환 지연으로 인한 주거 계획에 차질이나 임차권 등기, 경·공매절차등을 경험하는 것에 대한 일상적인 불안이 축적된 것으로도 분석할 수 있다”면서 “이러한 요인들이 결국 부동산 시장의 불안 요인으로 확대될 가능성도 있다”며 전세제도 개선 및 설계에 있어 임차인 입장에서의 접근도 병행해야 한다고 했다.

 

현재 우리나라의 주택임대차보증금의 경우, 임차보증금을 임대인이 부채의 형태로 이용하여 주택 매입 및 임대를 위한 초기투자금을 낮춘다는 ‘레버리지 가설’로 설명되고 있다. 그렇기에 학계에서는 임차보증금이 주택 매입 자금 조달 등을 위한 ‘대출’의 성격을 지닌 것으로 파악한다.

 

이는 임차보증금을 ‘보증 목적으로만 사용’하도록 하는 해외 여러나라와는 다른 목적이다. 다른 나라의 월세 사례를 살펴보면 우리나라보다 임차보증금 부담이 월등히 적은 편이다. 이들 국가는 통상 원상 복구 등에 대비해 1~2개월 치 월세에 해당하는 금액을 보증금으로 받는다.

 

프랑스에서는 면접을 통해 세입자가 안정적으로 월세를 지불할 수 있는지 확인한다. 이때 주택 월세의 3배 이상에 해당하는 월급명세서를 제출해야 한다. 단 증빙 서류를 내지 못할 경우 임대인은 1년 치 월세를 은행에 맡겨놓게 하는 은행보증을 임차인에게 요구할 수 있다. 일본은 임차인이 보증보험에 가입하도록 해 임차인 리스크를 줄이기 때문에 보증금을 많이 내지 않아도 된다. 

 

런던의 경우, 월 임대료가 소득의 3분의 1을 초과하지 못하도록 한 ‘런던 리빙 렌트’ 정책을 꼽을 수 있다. 리빙 렌트는 저렴한 임대로 먼저 입주한 후 장기간 거주하면서 그 집을 구입할 수 있도록 돕는 런던시 주택 정책이다.

[사진- 전세사기특별법 개정안 종합토론회 발제중인 윤성진 연구위원, 이코리아]

 

윤연구위원은 “우리나라 주택임대차는 대부분 채권적 계약에 의존하고 있다. 그러나 임차보증금의 경우 임차인의 의무이행을 보증하는 기능보다 운용수익이나 자금 조달기대에 기초한 대출적 성격을 지닌다”면서 “안전한 금융거래를 위한 제도적 규율을 마련할 필요가 있다”고 말했다.

 

그 방안으로 보증금 반환 재원을 검토해 임차인의 불안을 해소시켜야 한다고 말한다. 윤 연구위원은 “조직적 범죄, 기망행위 등 전세사기에 관련된 부분 외에도 일상적 보증금 미반환이나 반환 지연에 대한 부분들 역시 임차인에겐 같은 크기로 다가올 것”이라며 “계약 물건 및 임대인에 대한 정보의 비대칭, 임대인 교체 문제 등 보증금 반환 구조에 기초한 근본적인 예방 대책 논의가 이루어져야 한다”고 제안했다.

[사진-보증금 반환 지연 및 미반환 구조에 기초한 유형 구분, 출처-전세사기]피해지원 및 예방을 위한 주요과제

 

전세 사기를  예방하려면 교육도 필요하다. 윤 연구위원은 "기본적으로 시장에서 위험한 집이 없어야 한다고 생각한다"면서 "일상생활을 살아가는데 필요한 지식임에도 전문적인 지식으로 여겨져 다른사람에게 맡기다 보면 결국 피해를 당하는 상황이 올 수 있다"면서 교육의 필요성을 강조했다. 

 

 

 

유호경 기자

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