‘공공분양 정비절차 간소화·청약 월 25만원’, 시장 영향은?

 

사진은 서울 남산에서 바라본 주택 밀집지역 모습. 사진=뉴시스

정부가 공시가격과 함께 주택도시보증공사(HUG)가 인정하는 감정평가액을 빌라 전세보증금 반환보증의 집값 산정 기준으로 삼기로 했다. 공공분양 나눔형의 개인 간 거래가 가능해지며, 청약통장을 매달 넣을 때 정부가 인정해 주던 저축액을 기존보다 2.5배 높이기로 했다. 

 

국토교통부는 13일 이 같은 내용의 '민생토론회 후속 규제개선 조치'를 발표했다. 

 

국토부는 우선 주택 공급 확대를 위한 공공분양 정비사업 등에 대한 규제를 완화하겠다고 밝혔다. 

 

도심 재건축‧재개발 추진 과정에서 공공분양 뉴:홈을 추가 공급하는 등 공공주택 공급계획 변경이 필요한 경우, 지방의회 의견 청취와 도시계획위원회의 심의 없이 추진할 수 있도록 하는 등 정비 계획 변경 절차의 간소화가 추진된다. 

 

또 조합 설립 등을 위한 협의 과정에서 정비구역 내 국공유지에 대해 재산관리청이 명시적으로 반대하지 않을 경우에는 협의에 동의한 것으로 간주하기로 해 정비 사업의 속도를 내도록 할 방침이다. 

 

국토부 관계자는 “가로주택정비사업에서도 사업시행구역과 가로구역의 면적 상한을 1만 3천㎡로 일치시켜 가로구역 내 정비 면적을 확대할 수 있도록 하고, 소규모 재개발 사업 추진의 필요한 요건도 일부 완화해 사업 진입의 문턱을 낮추겠다”고 덧붙였다. 

 

민간임대주택 공급기반을 강화하기 위해 공공지원민간임대리츠 사업의 공사비에 대해 착공 전에는 물가 상승으로 인한 증액 인정 범위 설정을 합리적으로 개선하도록 하고, 착공 후에도 예비비를 편성하거나 PF 조정위원회를 통해 공사비를 조정할 수 있도록 한다. 

 

또 임대리츠 지분을 양수하고자 할 때 최소한의 필요조건을 충족할 경우 신용평가등급 요건을 적용하지 않기로 하는 등 양수인 요건도 완화하기로 했다. 

 

이밖에도 공공택지 조성을 위한 토지 수용을 신속히 할 수 있도록, 대토보상을 받으려는 토지 소유자가 주택 분양권으로 보상받을 수 있도록 선택권을 확대하고 대토보상 토지의 전매제한 기간을 단축해 토지 소유자의 자금 동결 부담 역시 완화할 방침이다. 

 

주거 안정을 높이기 위한 규제 완화도 일부 추진된다. 

 

국토부는 통장 유형에 따라 민영과 공공주택 하나만 청약할 수 있었던 기존의 입주자 저축통장을 모든 주택 유형에 청약할 수 있는 주택 청약 종합저축통장으로 바꾸는 것을 허용해 청약 기회를 확대하기로 했다. 이에 청약통장 월납입금 인정 한도를 10만원에서 25만원으로 상향한다. 

 

다만 기존 통장을 해지하고 동시에 신규 주택청약종합저축통장으로 재가입해야 한다. 

 

전세금 반환과 임대보증금 보증가입 기준은 갭투자 등을 방지하기 위해 기존의 강화된 기준을 유지하되, 적용 세부 기준을 구체화하기로 했다. 

 

빌라 집값을 공시가격의 150%까지 쳐주던 것을 140%로 낮춘 데 이어 보증보험 가입을 허용하는 전세가율(집값 대비 전세가 비율)을 100%에서 90%로 조정했다. 이에 따라 빌라 전세보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 보증보험에 가입할 수 있게 됐다. 공시가격이 1억 원일 경우 전세금이 1억2600만원 이하여야 보증보험 가입이 된다는 의미다. 

 

다만 임대인이 보증에 가입하려는 주택의 공시가격에 이의를 신청하고 주택도시보증공사(HUG)가 이의를 받아들일 경우, HUG가 인정한 감정가를 주택 가격으로 사용할 수 있는 길을 열어두기로 했다. 감정가는 HUG가 선정한 감정평가기관 33곳에 임대인이 직접 의뢰해 내도록 했다. 

 

공시가격 126%의 예외가 인정되는 것으로, 국토부는 이번 조치로 전월세 시장 안정화에 도움이 될 것으로 내다봤다. 

 

국토부는 또 공공분양 뉴:홈 나눔형은 수분양자가 거주의무기간, 5년이 지난 뒤에는 현재는 공공환매를 통해서만 매매할 수 있는 조건을 풀어 앞으로는 개인 간 거래도 할 수 있도록 할 계획이다. 

 

이와 함께 기숙사형 매입임대 주택도 지금까지 청년층을 공급 대상으로 했지만, 최근 고령자의 증가 추세를 고려해 고령자 등 일반층으로도 공급 대상을 확대할 방침이다. 

 

국토부는 법률 개정 필요사항에 대해서도 국회와 긴밀히 협력해 나갈 계획이라고 밝혔다. 

 

그렇다면 정부의 이번 규제 개선 조치에 대해 전문가들의 의견은 어떨까. 

 

업계에서는 최근 수도권을 중심으로 한 전세시장 가격 상승 불안과 건자재가격 인상, PF대출 냉각 등으로 인한 도심 주택 공급 저해 요소들을 개선키 위한 정부의 규제 혁파 의지를 읽을 수 있다는 평가다. 다만, 이 같은 변화가 시장에 어느 정도 영향을 미칠지는 지켜봐야 한다는 의견들이다. 

 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 13일 <이코리아>와 한 통화에서 “주로 노후 빌라보다는 역세권 신축 연립·다세대 위주로 전세금반환보증 가입 문턱이 낮아지며, 비아파트의 가속화 한 월세화와 아파트로의 임차 쏠림이 일부 개선될 전망”이라고 평가했다. 

 

그러면서 “분양형보다 낮은 공사비 불만이 컸던 공공지원 민간임대리츠사업의 공사비 상향 조정을 통해 건설임대 재고 확보에도 일부 도움이 될 전망”이라면서도 “고금리 외에도 인건비, 원자재 가격 등 물가인상에 따른 시행·시공사 간 공사비 분쟁을 줄이기 위해 착공 후에도 공사비 조정 가능성을 한시적(’24.7~‘27.6) 열어둔 점은 지지부진한 양측 공사비 조정에 유연성을 준 것이긴 하나, 착공 이후에도 시공사의 추가 공사비 확대 요청이 증가하거나 공사비 등 건축 분양가는 앞으로도 인상이 불가피하게 됐다”고 덧붙였다. 

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “보증보험 감정가격 적용 시 공시가격기준을 일괄적용하면, 빌라, 다세대 등 아파트처럼 표준화가 어려운 비아파트 물건에서는 적정 가치를 반영하지 못할 우려가 있다”며 “그런 경우에 대해서 별도 신청을 통해 감정가격을 적용하겠다는 내용이니, 기존에 지적되던 문제를 일부 보완하는 방안으로 보면 적절하다. 다만 비아파트 기피현상을 완화할 정도는 아니라고 본다”고 말했다. 

 

이어 “청약 납입 한도 월 10만원에서 25만원으로 상향 조정은 긍정적이다. 그간의 물가상승을 감안하면 오히려 부족한 감이 있다”고 전했다. 

 

 

 

윤수은 기자

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